Kredyt hipoteczny to dość skomplikowany produkt finansowy. Istnieje wiele powielanych mitów i przekłamań na jego temat. Banków oferujących kredyt hipoteczny na skalę ogólnopolską jest ponad 15. Każdy z nich oferuje kredyt w różnego rodzaju wersji.
Prowizje, marże, kilka rodzajów ubezpieczeń, wycena nieruchomości, produkty dodatkowe i inne mogą naprawdę namieszać w głowie, powodując niepewność w chwili, gdy dokonanie wyboru staje się konieczne.
Nie będąc w temacie kredytów hipotecznych „od środka”, można się zwyczajnie zagubić. Będąc świadomą uczestniczką gry, popełnisz mniej błędów i będziesz mieć większą szansę na prawidłowy wybór produktu dopasowanego do Twojej indywidualnej sytuacji.
W dzisiejszym wpisie przedstawię najważniejsze parametry kredytu mieszkaniowego. Metodą małych kroczków zaczniemy edukację i zdobędziemy stabilne fundamenty do wpisów o wyższym poziomie zaawansowania. Zachęcam zatem do śledzenia moich wpisów. Mam nadzieję, że dzięki temu mój świat zawodowy będzie dla Ciebie bardziej zrozumiały 😉
Prowizja za udzielenie kredytu
Prowizja jest jednorazową opłatą za uzyskanie kredytu. Jest to procentowa wartość liczona od wysokości kredytu hipotecznego. W zależności od banku najczęściej kształtuje się w zakresie 0–2%, choć zdarzają się instytucje wymagające wpłaty nawet do 5% wartości kredytu.
Prowizję najczęściej można skapitalizować, czyli doliczyć do kwoty kredytu. Zdarzają się jednak wyjątki od tej zasady, ponieważ część banków z założenia wymaga zapłacenia środków gotówką lub w sytuacji, gdy wnosisz tylko 10% wkładu, czyli minimalną ilość środków własnych. W takich wypadkach środki na uruchomienie kredytu musisz zabezpieczyć sama.
Jaki jest minimalny wymagany wkład własny?
Kilka lat temu KNF (Komisja Nadzoru Finansowego) rekomendacją S narzuciła kredytobiorcom konieczność wniesienia wkładu własnego. W chwili obecnej wymagane jest minimum 10% od wartości zakupu. Czyli kupując mieszkanie o wartości 300 000 PLN, należy wnieść minimum 30 000 PLN w gotówce.
Istnieją jednak pewne możliwości zamiany gotówki na chociażby środki pochodzące z książeczki mieszkaniowej, zabezpieczenie na drugiej nieruchomości, czy w formie dopłat, jak to niedawno jeszcze było w przypadku programu „Mieszkanie dla Młodych”.
Część banków idzie jednak dalej, wymagając, by wnieść minimum 20% wkładu własnego. W przypadku wspomnianego kredytu będzie to aż 60 000 PLN, co dla wielu osób jest znaczną sumą.
Co to jest marża i WIBOR?
W Polsce, na dobrą sprawę, kredyty hipoteczne są udzielane w oparciu o oprocentowanie zmienne. Oprocentowanie tworzą marża i WIBOR. Od wysokości oprocentowania zależy wysokość Twoich comiesięcznych rat i ostateczna suma odsetek.
Marża jest zazwyczaj stała przez cały okres kredytowania. Częścią zmienną jest wskaźnik WIBOR (ang. Warsaw Interbank Offered Rate). Jest to czynnik rynkowy mogący ulegać zmianom w trakcie całego okresu kredytowania.
Twoja rata i odsetki będą zmieniały się zgodnie z kierunkiem zmian wskaźnika. WIBOR wzrasta – niestety wszystkie koszty się podwyższają. WIBOR maleje – koszty również są mniejsze. Banki stosują najczęściej WIBOR 3M, rzadziej WIBOR 6M.
Różnice między stosowanymi wskaźnikami mogą różnić się w wartościach oraz cyklach ewentualnych zmian. WIBOR 3M może zmieniać się co trzy miesiące, WIBOR 6M, co sześć miesięcy.
Wcześniejsza spłata kredytu – sposób na obniżkę rat
W mojej opinii ten czynnik jest bardzo niedoceniany. Na pierwszym planie zazwyczaj skupiamy się na prowizji i marży. To na podstawie tych parametrów większość wnioskodawców dokonuje wyboru kredytu. Jednakże dobrze dobrana oferta finansowania hipotecznego pod kątem wcześniejszej spłaty pozwoli zaoszczędzić znaczne kwoty.
Od 23 lipca 2017 roku weszła w życie ustawa, potocznie zwana ustawą o kredycie hipotecznym. Reguluje ona, że prowizja za wcześniejszą spłatę może wynosić maksymalnie 3% przez pierwsze 3 lata kredytu. To zdecydowany plus, gdyż przed wejściem nowych zasad część banków potrafiła narzucać wysoką opłatę za dokonanie jakiejkolwiek nadpłaty przez cały okres kredytowania.
Dobre warunki wcześniejszej spłaty to jak najniższa prowizja (lub wręcz jej brak) od momentu udzielenia kredytu, możliwość dokonania nadpłaty przez bankowość elektroniczną (niewiele banków oferuje taką opcję) oraz możliwość skracania okresu kredytowego bez aneksowania umowy kredytowej i ponownego liczenia zdolności płatniczej.
Ubezpieczenie nieruchomości
Ubezpieczenie jest obligatoryjne, jeśli zabezpieczeniem kredytu jest lokal mieszkalny, dom lub lokal usługowy. Jeśli zabezpieczeniem jest sama działka, banki nie wymagają ubezpieczenia nieruchomości.
Minimalny wymóg w odniesieniu do ubezpieczenia to zabezpieczenie nieruchomości na tzw. mury i przed zdarzeniami losowymi. Najczęściej ubezpieczenie nieruchomości można wykupić w dowolnym towarzystwie ubezpieczeniowym, choć część banków bardzo chętnie zaproponuje swoje rozwiązanie.
Nie lubię generalizować, ale w tej sytuacji zdecydowanie polecam zrobić to we własnym zakresie. Ubezpieczenia bankowe są droższe, mają mniejszy zakres oraz większą liczbę wyłączeń z odpowiedzialności. Jedyny plus to trochę mniej formalności.
Ubezpieczenie pomostowe
Ubezpieczenie pomostowe to koszt dodatkowy do czasu wpisu do hipoteki, który będzie Ci towarzyszył przez krótszy lub dłuższy czas. Udzielając kredytu, bank nie ma docelowego zabezpieczenia, czyli wpisu w hipotece księgi wieczystej.
Od momentu wypłaty środków do momentu założenia księgi wieczystej i dokonania w niej wpisu może minąć na rynku wtórnym kilka miesięcy, a na rynku pierwotnym nawet 3 lata. W tym czasie będziesz zobowiązana do płacenia za podwyższone ryzyko banku w związku z brakiem zabezpieczenia kredytu.
Koszty są bardzo różne, zaczynając od podwyżki marży o 0,3 p.p aż do 2,5 p.p, a pisząc po ludzku, jest to zakres między 17 PLN/mc a 90 PLN/mc od każdych 100 000 PLN kredytu.
Ubezpieczenie na życie
W tej kwestii panuje bardzo duża różnorodność co do wymogów, kosztów i sytuacji, w których polisa na życie jest wymagana. Część banków zrobiła sobie z ubezpieczenia na życie sposób na zarabianie dodatkowych pieniędzy.
Stawki ubezpieczenia bankowego wahają się od 20 PLN/mc do nawet 60 PLN/mc za każde 100 000 PLN kredytu. Ja sam uważam, że ubezpieczenie na życie jest potrzebne. Kredyt hipoteczny to zazwyczaj duże zobowiązanie. Doskonale zdaję sobie sprawę, że nikt świadomie „nigdzie się nie wybiera”, ale większość z Was również wie, że „licho nie śpi”.
Polisa, owszem, kosztuje, ale w mojej opinii bezpieczeństwo naszych najbliższych jest ważniejsze. Szczególnie jest to ważne, gdy w dochodach gospodarstwa są dysproporcje, np. jeden z małżonków zarabia zdecydowanie więcej lub gospodarstwo domowe nie dysponuje żadnym majątkiem w razie „godziny W”. W momencie śmierci osoby ubezpieczonej ubezpieczenie na życie pozwala na całkowitą spłatę zadłużenia.
Wycena nieruchomości
Każda nieruchomość, mająca być docelowo zabezpieczeniem kredytu, musi zostać wyceniona. Wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy dysponujący odpowiednim wykształceniem i państwową licencją. W zdecydowanej większości koszty wyceny ponosi wnioskodawca, choć jest to wymóg banku.
Ceny operatu szacunkowego, bo tak fachowo nazywa się wycena, są zróżnicowane w zależności od banku i rodzaju nabywanej nieruchomości. Za wycenę mieszkania i działki trzeba zapłacić od 140 PLN do 500 PLN, natomiast za dom mieszkalny górna granica jest wyższa, bo wynosi nawet 1 0000 PLN.
Przy składaniu kilku wniosków warto zatem pomyśleć o własnej wycenie nieruchomości, którą będzie można rozdysponować do wszystkich banków.
Produkty dodatkowe
Bardzo ważna kwestia w procesie doboru finansowania nieruchomości. Zasadniczo banki nie mogą uzależniać udzielenia kredytu od podpisania umowy o dodatkowe produkty typu rachunek, wpływ z wynagrodzenia czy ubezpieczenie na życie. Jednakże nigdzie nie jest zakazane skonstruowanie oferty w taki sposób, żeby kredyt hipoteczny bez dodatków, był zwyczajnie bardzo drogi. Tak drogi, że te produkty nagle okazują się nie takie złe 🙂
Banki w białych rękawiczkach załatwiają kilka dodatków za jednym zamachem. Dostajesz kredyt hipoteczny w pakiecie z czymś ekstra. Standardem można rzec, jest konieczność założenia rachunku i deklaracja wpływu na tenże rachunek w określonej wysokości.
Poszczególne banki próbują ze swojej strony dorzucić różnego rodzaju ubezpieczenia, karty kredytowe, a nawet plany inwestycyjne. Co grozi za brak spełnienia posiadania określonych warunków produktowych? Niestety najczęściej jest to podwyżka marży. Może to znacznie odbić się na Twojej racie i ogólnym koszcie kredytu. Koniecznie zatem należy rozważyć możliwość utrzymania obowiązku dodatkowych produktów.
Podsumowanie
Kredyt hipoteczny uznaję za jedną z niewielu sensownych opcji finansowania. Patrząc na ceny i niedogodności związane z wynajmem nieruchomości, stwierdzam, że w pewnych warunkach zakup nieruchomości przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego jest sensownym krokiem naprzód.
Decyzję musisz podjąć świadomie, biorąc pod uwagę wszystkie za i przeciw. Wbrew obiegowej opinii uzyskanie finansowania na zakup wymarzonej nieruchomości wcale nie jest takie trudne. Trudne jest natomiast, żeby zrobić to prawidłowo i żeby kredyt był odpowiednio dopasowany do naszej indywidualnej sytuacji.
Zdjęcie: Storyblocks.com
