Dlaczego warto czytać umowy?

Ilono, jesteś radcą prawnym (gratuluję niedawnego egzaminu!) i propagatorką idei, że umowy są ważne. Rozmawiałam ostatnio z kobietą, która uważała, że została oszukana przez partnera biznesowego, bo zapis w umowie nie pozwalał jej na rozwiązanie umowy bez wysokich kar. To jak to było – została oszukana, czy „na własne życzenie” zgodziła się na takie traktowanie?

Dziękuję za gratulacje. Tytuł radcy prawnego jest zwieńczeniem ciężkiej pracy, ale też tylko jednym ze środków pomagania ludziom z ich problemami prawnymi, głównie z umowami. Propaguję ideę, że umowy są ważne, bo wiem, że każdy w minimalnym stopniu może samodzielnie i skutecznie zarządzać swoimi umowami poprzez, chociażby, ich przeczytanie.

Odnosząc się do opisanego przez Ciebie przypadku. Ciężko jest oceniać czyjąś sytuację, jednak ja jestem dosyć bezwzględna w tym temacie – kobieta ta niewystarczająco dobrze przeczytała umowę lub w ogóle tego nie zrobiła, albo też zrobiła bez zrozumienia jej treści.

Pamiętajmy, że umowy piszemy na „złe czasy”.

Nie namawiam do podejrzliwości w każdym przypadku, ale należy sobie wyobrazić kilka negatywnych scenariuszy i zobaczyć w jakiej pozycji stawia nas umowa w przyszłości.

Wygląda na to, że w tym konkretnym przypadku ta kobieta nie przeczytała umowy, gdyż kary umowne miała zapisane czarno na białym. Jeśli nawet przeczytała, to je zignorowała, zapewne uważając, że problemowa sytuacja nie będzie jej dotyczyć. Życie często pokazuje, że jest inaczej. Gdyby skorzystała z pomocy prawnika, pewnie wskazałby jej konieczność negocjacji tych kar.

Jakie zapisy w umowie powinny zaświecić czerwoną lampkę? Czy są takie zapisy, które się pojawiają, a są niedozwolone? Wiadomo, że papier wszystko przyjmie. Ludzie podpisują, a potem się okazuje, że popełnili fatalny błąd.

Co do typowo niedozwolonych postanowień umownych to występują one głównie w umowach z konsumentami. To tzw. klauzule niedozwolone. UOKiK prowadził rejestr klauzul niedozwolonych, obecnie przekształcony w bazę decyzji, gdzie możemy znaleźć wiele postanowień, które w umowach nie powinny się znaleźć. Jeżeli tak się stanie, taka klauzula nas nie wiąże (jest nieważna).

Fatalne błędy zazwyczaj związane są z wykonywaniem obowiązków stron np. godzimy się na zbyt wysokie kary umowne, brak jakichkolwiek zabezpieczeń wykonania umowy, brak informacji o dokumentach potwierdzających odbiór przedmiotu umowy, brak procedury dokonania płatności itp.

Zdarza się też, że umowa nie zawiera tzw. postanowień istotnych, wskazanych przez kodeks cywilny. Są to postanowienia, które odnoszą się do umów nazwanych, wymienionych w kodeksie cywilnym (np. umowa najmu, umowa o dzieło, umowa zlecenie) i wskazują co dokładnie taka umowa powinna określać. Wówczas może ona nawet stać się nieważna w całości lub też dane postanowienia będą nieważne. Przykładem może być zastrzeżenie kary umownej za brak zapłaty w terminie, podczas gdy w takim przypadku można zastrzec jedynie odsetki.

Czy każdą umowę powinno się skonsultować z prawnikiem? Umowę o pracę, umowę o abonament tv kablowej, wakacje, umowę o współpracę biznesową czy kupno mieszkania? Bo realnie jest to bardzo trudne. Wielkie firmy mają swoje wzory umów, czy te umowy da się negocjować?

Zdaję sobie sprawę z tego, że nie zawsze i nie wszystkich stać na prawnika. Istnieje jednak wiele sposobów na zdobycie chociażby elementarnej wiedzy, która pozwoli nam uniknąć problemów. Jeżeli ktoś jest w stanie „odsiać” kiepskie wzory czy nieaktualne informacje od tych dobrych w wyszukiwarce Google to polecam jej używanie. Najlepiej, gdy już znajdziemy jakiś wzór, to dodatkowo warto przeczytać artykuły na temat naszej umowy. Co powinno się w niej znaleźć, jakie błędy są najczęściej popełniane itd.

Przede wszystkim, nie kopiujmy wzorów 1:1, bo zazwyczaj są one złej jakości. Wielokrotnie widziałam umowy „żywcem” przekopiowane z Internetu, które nie przystawały do tego co zostało między stronami ustalone np. umowa na remont mieszkania zawierała typowe zapisy dotyczące budowy domu. Wtedy pojawia się pytanie „co strony miały na myśli?” Czy rzeczywiście te zapisy są martwe, czy jedna ze stron postanowi je wykorzystać, mówiąc, że chciała wyrazić to czy tamto. Wówczas dochodzi do sporów… Zatem jeśli jakiś zapis jest niepotrzebny to go wykasujmy.

Wiele wymienionych przez Ciebie umów da się negocjować. Szczególnie, jeśli chodzi o umowę o pracę, o współpracę biznesową, umowę sprzedaży mieszkania czy umowę wyjazdu wakacyjnego. Wszystko zależy oczywiście od naszej pozycji w negocjacjach. Największy problem jaki spotykam dotyczy tego, że nikt nie negocjuje, nie pyta, nie domaga się zmian!

Trudne może rzeczywiście okazać się negocjowanie tzw. wzorców umownych, którymi posługują się duzi operatorzy w kontakcie z konsumentami, dostarczający np. prąd, gaz czy wodę, telefonia komórkowa. Tutaj mamy niewielki wybór, ale i to się zmienia! Jest coraz większa konkurencja w tym zakresie, co powoduje, że przystępują oni do rozmów. Co więcej, żeby dana umowa mogła stanowić wzorzec umowny, muszą być spełnione warunki ustawowe.

Chcę jednak podkreślić, że w każdym wypadku może dojść do dłuższych lub krótszych negocjacji. Ale tylko wtedy, gdy w ogóle przeczytamy umowę! Niestety, często już na tym etapie odpuszczamy! Dlatego, jeśli ktoś nie czuje się na siłach, żeby samemu ocenić swoją sytuację oraz zagrożenia umowne, wtedy warto poradzić się prawnika. Szczególnie jeśli dużo możemy stracić.

No i jeszcze taki przypadek: kupujesz wakacje, dostajesz umowę na 20 stron maczkiem, dziecko wyje, Ty masz dość i marzysz o tym aby już wyjść i olewasz czytanie….

Nie, nie, nie! Nie możemy tak robić i druga strona nie powinna tak wykorzystywać sytuacji. Jeżeli jesteśmy pewni, że umowa jest dla nas korzystna, bo np. wyjeżdżamy z tym biurem podróży już trzeci raz, to w porządku. W przeciwnym wypadku zabieramy umowę do domu, czytamy przy najbliższej wolnej chwili i podpisujemy dopiero, gdy wszystko jest dla nas zrozumiałe, a negocjacje nie są konieczne. Jednak jak wiemy, w przypadku biur podróży często negocjacje warunków to podstawa, a ich brak może skutecznie popsuć nam wakacje.

A może warto do prawnika się udać dopiero gdy wartość przedmiotu umowy przekracza pewną kwotę, np. 10 tysięcy?

Jest to jakieś rozwiązanie. Tak jak wspomniałam wyżej, im więcej możemy stracić i im więcej zagrożeń przedstawia umowa, tym szybciej powinniśmy skorzystać z usług prawnika. Dla różnych ludzi różnie przedstawiają się takie zagrożenia. Dla jednych 10 000 zł to dużo, dla innych mało i nie boją się ich stracić.

Ile kosztuje taka porada prawna i co powinno być jej efektem? Tzn. czy prawnik powinien nam zasugerować też na co zamienić dany zapis, który w danym momencie jest niekorzystny dla nas? Albo powinien nam powiedzieć „normalnym językiem” czym „grozi” podpisanie takiej umowy?

Według mnie zdecydowanie tak, jednak pewnie zależy to od stylu pracy danego prawnika. Ja zawsze analizuję umowę, którą przysłał mi klient, oceniam ryzyka umowne, podkreślam, które postanowienia umowne są ryzykowne i z jakiego powodu, oraz zostawiam komentarz dlaczego pewne zapisy należy wykasować. Następnie dopisuję postanowienia korzystne dla klienta lub takie, które sprawiają, że sytuacja obu stron jest po prostu jasna, a ich interesy są zrównoważone.

Czasami, klient zdaje sobie sprawę z zagrożenia, ale i tak wie, że druga strona nie zgodzi się na wykasowanie danego postanowienia i ono pozostaje w umowie. Dla mnie ważna jest pierwsza komunikacja z klientem – chcę wiedzieć, jaki jest jego cel, jakie są jego stosunki z drugą stroną, czy też jakie chce żeby one były, ile ma do stracenia, czy chce stworzyć trwałą relację. To bardzo istotne, bo nie zawsze chodzi o „naszpikowanie” umowy zapisami zabezpieczającymi tylko jedną stronę i zaciekłe bronienie ich w negocjacjach. Często klienci chcą stworzyć relację biznesowo – partnerską na lata i wówczas inne wartości wchodzą na pierwszy plan, a pewne niezbyt groźne zapisy możemy „odpuścić”.

Co do ceny to odpowiem jak typowy prawnik – to zależy. Taką usługę wycenia się indywidualnie, gdyż każda sprawa jest inna. Klient przesyła mi umowę i krótki opis sytuacji. Cena zależy od obszerności umowy, jej stopnia skomplikowania i ilości błędów, od tego czy będzie to analiza umowy, czy też napisanie umowy od zera, jak bardzo komunikatywny jest klient oraz jego kontrahent. Ceny zaczynają się od około 100 – 150 zł.

A jakie mamy grzechy, jeśli chodzi o umowy? Co najczęściej może stać się przyczyną naszych kłopotów?

Grzechem głównym jest nie czytanie umów lub jedynie pobieżne ich przeglądanie. Pozostałe grzechy to m.in.:

• ślepe korzystanie ze wzorów z Internetu bez ich analizy,
• pozostawianie zapisów dla nas niezrozumiałych,
• brak podejmowania chociażby próby negocjacji,
• pośpiech, często wywołany naciskiem drugiej strony,
• brak zabezpieczeń w umowie,
• zbyt wysokie kary umowne, nieadekwatne do przedmiotu umowy i wysokości wynagrodzenia,
• zawieranie postanowień z góry nieważnych, niezgodnych z prawem,
• wprowadzanie drugiej strony w błąd,
• niezrozumiałe i niepełne opisywanie przedmiotu umowy i obowiązków stron,
• brak tzw. istotnych postanowień umownych, wskazywanych przez kodeks cywilny np. wynagrodzenia przy umowie zlecenie, konkretnych przypadków wypowiedzenia umowy w przypadku umowy najmu,
• mylenie lub utożsamianie funkcji różnych instytucji prawnych np. opóźnienie ze zwłoką, gwarancję z rękojmią, odstąpienie od umowy z jej wypowiedzeniem.

Z mojej strony, bardzo mocno zachęcam do czytania umów i nie obawiania się tego, bo to jest paradoksalnie największy problem! Nawet jeśli nie stać nas na prawnika, jeśli przeczytamy uważnie umowę, na pewno większość zrozumiemy i będziemy w stanie dopytać o kwestie niejasne. A to już połowa sukcesu.

Co zrobić gdy jesteśmy w sytuacji podbramkowej i musimy podpisać ważną umowę?

Jeżeli rzeczywiście musimy umowę podpisać „tu i teraz” to przede wszystkim ją przeczytajmy. Ale spokojnie i uważnie, z długopisem w ręce. Podkreślając wszystko co jest dla nas niezrozumiałe, co budzi nasze wątpliwości. Wyjaśnijmy drugiej stronie, że dopytujemy o to elementy, bo po prostu „nie znamy się na tym”.

Możemy też zrzucić winę na prawnika, który nie ma czasu lub tym podobne. Wtedy druga strona nie powinna się „obrazić” lub zarzucić nam nieufność, co niestety często ma miejsce i czego często się boimy. Pamiętajmy, że umowa jest wyrazem zaufania stron i pokazuje, że traktujemy nasz biznes poważnie i profesjonalnie. Tak też powinna to odebrać druga strona.

Miałam kiedyś sytuację, gdy klientka zadzwoniła do mnie o godz. 20.00, gdy wraz z mężem byliśmy u znajomych na kolacji. Mówi, że teraz, już, najpóźniej do 21.00 ewentualnie rano o 7.00 musi mieć przeanalizowaną umowę, bo tak też deweloper jej powiedział. W kolejnym dniu, jak ją straszył, już mieszkania nie będzie, może pojawić się problem z kluczami itd. Rozmawiałam z nią przez godzinę tłumacząc, że nie powinna się spieszyć. Dodatkowo wiele ryzykowała, bo mieszkanie było z kredytem i ona brała je w połowie na kredyt, w połowie za ostatnie swoje życiowe oszczędności. W umowie było wiele nieścisłości, wiele ryzykownych zapisów i gdyby wtedy ją podpisała, to wzięłaby na siebie wielkie ryzyko. Oczywiście zrobiła to dopiero po mojej analizie i po negocjacjach z deweloperem. Mieszkanie nie zniknęło w ciągu kolejnych dwóch dni! Więc pośpiech nie jest nigdy wskazany w życiowych, kosztownych decyzjach.

Jak rozpoznać zły wzór umowy z Internetu ?

Przede wszystkim pobierajmy wzory umowne ze sprawdzonych stron internetowych, ze stron ludzi, którym ufamy i których obserwujemy, od ekspertów. Niestety, ja jestem wielką przeciwniczką wzorów, które pasują wszystkim. Przecież wiadomo, że każda sytuacja jest inna. Wartościowe są wzory z objaśnieniami do poszczególnych paragrafów, z którymi powinniśmy się zapoznać i dostosować do naszego konkretnego przypadku. Zmusza nas to do przeczytania naszej umowy i zastanowienia się co chcemy dzięki niej osiągnąć.

Niejednokrotnie, klienci myśląc, że oszczędzą mój czas przy analizie ich umowy, przesyłają mi już wstępną wersję. Niestety, zazwyczaj okazuje się, że mam przy niej więcej pracy, bo oprócz tego, że muszę się z nią zapoznać, to pojawia się dwa razy więcej pytań „co autor miał na myśli”. Później klient twierdzi, że „sam nie wie”, bo ściągnął „gotowca” z Internetu. Dlatego albo podejdźmy porządnie do przygotowania naszej umowy albo od razu powierzmy to prawnikowi, bo zapewne wyniesie nas to taniej.

Dziękuję Ci za rozmowę.

Rozmawiała: Joanna Gotfryd.

Zdjęcie: Daniel Szura Photography

Ilona Przetacznik – radca prawny, ukończyła studia prawnicze w Polsce i we Francji, Szkołę Prawa Amerykańskiego, studia menadżerskie i leanowe. Specjalizuje się w prawie umów, prawie cywilnym, autorskim i budowlanym, z doświadczeniem w dużych korporacjach oraz w kancelarii radcy prawnego. Prowadzi fanpage Managerka Umów i grupę na Facebook’u Managerowie Swoich Umów, na której pomaga w kwestiach umownych. Pracująca mama 3,5-letniego Wiktora i 8-tygodniowej Oliwki.